아파트 청약 생애 최초 특별 공급 당첨 방법

2030이라면 꼭 보세요. 생애최초 특별공급 당첨 방법 청약의 정석

생애최초 특별공급 청약 신청에 있어서 하나도 어려움이 없게끔 생애최초 특별공급 뽀개기를 해보도록 하겠습니다. 

 

생애최초 특별공급 정의

생애최초 특별공급이란, 무주택자의 주거 안정 지원을 위해 전용면적 85m2 이하인 주택의 일부를 추첨을 통해서 분양받을 수 있게끔 하는 제도인데요. 국민주택의 경우 최대 25%, 민영주택은 최대 10%가 그 대상이 됩니다. 여기서 가장 중요한 포인트는 '추첨제'라는 건데요. 즉 자격 조건들만 맞으면 추첨을 통해서 당첨될 가능성이 있다는 겁니다. 생애최초 특별공급도 경쟁률이 높기 때문에 당첨되기 어렵다는 말들이 있는데요.

 

그런데 여러분들 가끔 로또 사시지 않나요? 로또보다 이게 더 당첨 확률이 높습니다. 그래서 자격 조건이 내가 된다면 청약이 나올 때마다 넣어야 됩니다. 그러다가 딱 당첨이 되는 순간 승급의 기회가 오는 거죠. 그러면 아파트 청약은 정말 좋은 재테크 수단이 될 수 있습니다. 그러면 지금부터 생애최초 특별공급의 자격 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

생애최초 특별공급 정의와 신청 자격 조건

자격조건

자격 조건은 국민주택에서의 청약과 민영주택에서의 청약이 거의 비슷한 듯 하면서도 조금 요구하는 것이 다른데요. 일단 공통적으로 요구하는 조건들은 다음과 같습니다.

 

여기 여섯가지 중에 1, 2번을 제외한 나머지는 공공분양과 민간분양에서 요구하는 세부 조건들이 각각 다릅니다. 그나마 3번까지는 비슷하기 때문에 이해하기가 편한데요. 4, 5, 6번의 경우에는 공급 방식에 따라서 조건이 많이 달라집니다. 

세대구성원 모두가 과거 주택 소유 이력이 없을 것

1. 세대구성원 모두가 과거 주택 소유 이력이 없을 것

이거는 말 그대로 이 특별공급의 명칭이'생애최초 특별공급'이니까 세대주를 포함한 세대원 전부가 주택을 소유한 이력이 과거에 없어야 한다는 겁니다. 주민등록등본을 떼면 세대주와 세대 구성원이 나오는데요. 만약에 독립해서 혼자 살고 있는 1인 가구일 경우 본인만 과거 주택소유 이력이 없으면 되고 만약 결혼을 했다면 본인과 배우자 모두 과거에 주택을 소유한 이력이 없어야 됩니다. 분양권 및 입주권을 소유하고 있는 경우도 주택 소유에 해당되니 꼭 주의하시고요. 

근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부했을 것

2. 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부했을 것

많은 분들이 여기서 이 5개년을 연속된 5개년이라고 생각을 하시는데 이거는 아닙니다. 예를 들어서 내가 만약에 2020년, 2019년, 2018년 이렇게 연속된 3개년에 회사를 다녔고, 그리고 2015년, 2013년에 아르바이트를 내가 단 하루라도 해서 사업체에서 원천징수 세금인 3.3%를 떼고 아르바이트비를 받은 기록이 있으면 회사 3년 그리고 아르바이트 2년 해서 이렇게 5개년 소득세를 납부했다고 인정해줍니다. 만약에 모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자가 아닌 경우 예를 들어 프리랜서라든지, 아니면 보험 판매원이라든지, 이런 경우가 있잖아요. 그런 분들은 모집공고일로부터 1년 이내에 소득세를 납부한 이력이 있고, 통산 5년 이상 소득세를 납부했다면 신청이 가능합니다. 

 

소득금액증명 서류 조회 방법

확실하게 확인하기 위해선 소득금액증명 서류를 조회해 보시면 되는데요. 홈택스(https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.html?w2xPath=/ui/pp/index.xml)에 들어가셔서 민원증명 - 소득금액 증명 메뉴를 선택합니다. 이어서 개인정보를 입력하시고 증명 구분을 선택합니다. 그리고 과세기간을 길게 선택을 하신 다음에 용도와 제출서를 선택하고 인터넷 열람을 누르신 후, 신청하면 이렇게 민원 내역이 뜹니다. 여기서 발급번호를 누르시면 소득 금액 증명을 확인할 수가 있어요. 좌측을 보시면 귀속연도가 있는데 여기 적혀있는 연도가 총 5개년 이상이면 생애최초 특별공급에 신청이 가능합니다. 페이지를 넘기면서 확인해보세요. 

일반공급 1순위인 무주택세대 세대주 또는 세대구성원일 것

3. 일반공급 1순위인 무주택세대 세대주 또는 세대구성원일 것

투기. 청약과열지구인지, 수도권인지에 따라서 조건이 비슷하면서도 약간씩 다릅니다. 투기. 청약과열지구 조건에 대해서만 적어 보겠습니다. 투기. 청약과열지구에 있는 아파트에 청약을 넣을 때는 총 세 가지의 조건을 충족해야 합니다. 

1. 신청자가 세대주여야 한다.

2. 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 세대 구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 않았어야 한다. 

3. 주택청약에 가입한 지 2년이 지나야 하고, 거기에 공공분양의 경우 월 납입금 24회 납부 조건, 그리고 민간분양의 경우 예치 기준액 납입 조건을 만족해야 한다.

 

그런데 여기서 공공분양의 경우 하나의 조건이 더 붙는데요. 그것은 바로 청약통장 납입액이 선납금을 포함하여 600만원 이상이어야 한다는 겁니다. 민간분양은 이 조건이 따로 없습니다. 하지만 민간분양 일반공급 1순위에서는 지역과 전용면적에 따른 예치 기준액이 있습니다. 모집 공고가 나오기 전에 본인이 주소지를 둔 지역을 파악하고 예치기준금액을 꼭 미리 넣어 놓는 것을 추천드립니다.

 

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생애최초 특별공급의 주택 배정 방식

주택 공급 방식이 크게 일반, 우선, 특별공급으로 나뉩니다. 특별공급도 다시 일반공급, 우선공급으로 나뉩니다. 긴 설명 필요없이 바로 표를 보며 설명하겠습니다.

생애최초 특별공급 우선 순위

보시다시피 생애최초 특별공급은 국민주택이냐, 민영주택이냐에 따라 공급 유형이 다르고 또 그에 따른 소득조건 등도 다 달라집니다. 

 

<국민주택>

표를 보시면 70%는 우선공급, 30%는 일반공급이라고 되어 있죠? 비율만큼 해당 공급 유형에서 당첨자를 뽑겠다는 말인데요. 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균 소득이 100% 이하라면 우선공급에, 월평균 소득이 100% 초과 130% 이하라면 일반공급에 신청하실 수 있습니다. 

 

<민영주택>

표를 보시면 조금 더 복잡한데요. 우선공급, 일반공급만으로 당첨자 100%를 뽑는 <국민주택>과는 달리 <민영주택>에는 '추첨제'라는 것이 추가됩니다. 우선공급과 일반공급은 <국민주택>보다는 조금 더 완화된 기준으로 가구원수별 월평균 소득 130% 이하에 해당하면 우선공급에, 130% 초과 160% 이하라면 일반공급에 신청하실 수 있습니다. '어? 그러면 30%를 뽑는 추첨제가 20%를 뽑는 일반공급보다 당첨 확률이 더 높은 게 아닌가요?'라고 질문하실 수도 있는데, 생애최초 특별공급 당첨자 선정 방식을 알면 그게 아니라는 것을 알 수 있습니다. 

 

생애최초 특별공급 당첨자는 이렇게 뽑습니다. 먼저 소득기준을 충족하여 우선공급 유형에 지원한 사람들끼리 추첨을 통해 우선공급에서 뽑는 비율만큼 먼저 당첨자를 뽑고, 우선공급 유형에서 탈락한 사람들과 일반공급 유형에 지원한 사람들 모두가 또 추첨을 통해 일반공급에서 뽑는 비율만큼 당첨자를 뽑습니다. 그리고 민영 주택의 경우 우선공급, 일반공급에서 탈락한 신청자들과 추첨제에 신청한 사람들 모두가 추첨을 통해 당첨자를 한 번 더 뽑습니다. 그래서, 민간분양 우선공급에 신청하는 분들에게는 총 세 번의 기회를, 추첨제에 신청하신 분들은 단 한 번의 기회만 갖게 되는 거죠. 

 

이렇게 주택 배정 방식을 알아둔 상태에서 생애최초 특별공급 신청 자격 4, 5, 6번을 보겠습니다.

혼인중이거나 미혼인 자녀가 있을 것

4. 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있을 것

원래는 이것도 앞선 1, 2번 조건처럼 공공과 민간이 같은 조건을 요구했었는데 2021년 11월에 생애최초 특별공급이 개정이 되면서 조금 바뀌었습니다. 공공 분영은 이전 조건 그대로 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있을 경우에만 신청이 가능합니다. 민간 분양도 원래는 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 경우에만 신청을 할 수 있었는데 표 맨 아래 추첨제에 '1인 가구'라고 보이시죠? 그렇습니다. 민간 분양에서 추첨제는 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 경우가 아니더라도 신청이 가능합니다. 

 

단, 여기서 1인가구는 60m2 이하의 주택에만 신청하실 수 있습니다. 59m2가 25평 정도의 면적인데요. 따지고 보면 그렇게 작은 평수는 아닙니다. 

소득기준을 충족할 것

5. 소득기준을 충족할 것

소득기준 충족은 위에 표만 봐도 바로 이해하실 수 있을것 같은데요. 표에 나와 있는 대로 소득기준에 해당하면 해당 유형에 신청하실 수 있습니다. 여기서 어떤 분들은 1인 가구, 2인 가구의 경우 소득기준을 어떻게 잡아야 하는지 헷갈려하시는데요. 단순하게 월평균 소득 130%라고 가정했을 때 2인 가구 소득의 합계가 7,839,208원을 넘지 않으면 되고, 1인 가구의 경우에도 소득 합계가 7,839,208원을 넘지 않으면 됩니다.

 

소득기준이 널널한 만큼 경쟁률이 굉장히 높을 것 같네요. 그렇기 때문에 소득이 적을수록 기회가 더 많아지는 것은 사실입니다. 단, 지금 보시는 표는 2020년 도시근로자 가구원수별 월평균 소득의 표라는 것을 감안하셔야 합니다. 도시근로자 가구원수별 월평균 소득표는 매년 3월쯤에 발표가 되는데요. 따라서 2022년 3월 이후에 나오는 공고들에는 2021년 월평균 소득 표가 나오게 될 수 있으니 해당 사항은 각 아파트 분양 공고문을 확인하시기 바랍니다.

자산기준을 충족할 것

6. 자산기준을 충족할 것

일단 민영주택은 자산 기준이 따로 없었습니다. 하지만 여기 표에서 보실 수 있듯이 추점제에는 자산조건이 따로 생겼어요. 기존에는 민영주택이어도 소득기준 160%까지만 신청할 수 있었는데 추첨제가 생기면서 소득기준 160%를 초과하더라도 신청이 가능하도록 바뀌었어요. 단, 해당 세대가 보유한 부동산가액이 3억 3,100만원을 초과한다면 소득기준이 160%를 넘어도 추첨제에 신청하실 수가 없습니다. 

국민주택 청약의 경우 자산 기준

국민주택 청약의 경우 자산 기준이 따로 있는데요. 신청자는 유형과 상관없이 해당 세대가 소유한 모든 건물과 토지를 포함한 부동산 가액이 2억 1,550만 원 이하여야 하고, 해당 세대가 소유한 자동차 가액은 3,496만 원 이하여야 합니다. 이 기준 또한 2021년 기준에 적용되면 변경될 수 있으니 정확한 가액은 분양 공고문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다. 

 

추가로 몇가지만 더 적어보자면 청약 신청을 하실 때 중복 신청을 해도 되는지 헷갈려하시는 분들이 많은데 특별공급의 경우 당첨자 발표일이 동일한 주택 전체에 대해서 1세대에서 1인만 청약신청을 하실 수가 있습니다. 이건 아파트가 다르더라도 적용이 되는 규정이에요. 그래서 지원하고자 하는 아파트의 당첨자 발표일을 잘 체크하셔야 합니다. 그리고 당첨자 발표일이 동일한 주택 전체에 대하여 특별공급은 1인 1건만 신청 가능하며, 1인 2건 이상 청약을 신청할 경우 모두 무효가 된다는 점도 꼭 잊지 마시고요. 

 

하지만 동일 주택에 대하여 1인이 특별공급과 일반공급을 중복 신청하는 것은 가능합니다. 그런데 이때 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨자 선정에서는 제외가 됩니다. 

 

생애최초 특별공급에 지원하시는 분들에게 정말 많은 도움이 되었으면 좋겠습니다. 생애최초 특별공급을 준비하는 주변의 지인 분들에게도 많이 공유하여 주시면 감사하겠습니다.