이런 전세 집 계약하면 사고 납니다 전세 계약 안전하게 하기

집을 사려고 하면 집값이 떨어질까 두렵고 월세로 살자니 아깝고 하니까 전세를 많이 찾습니다. 

오늘은 이런 절대 계약하면 안 되는 전셋집에 대해서 알아보겠습니다.

 

전세사기 바지사장

 

1. 전세 사기당하는 집 공통점

공인중개사가 아니고 중개보조원이 자격증을 빌려서 부동산을 차려놓고 무자격으로 불법 중개를 하고 한탕해 먹고 부동산 문을 닫고 도망간 경우가 많습니다. 중개보조원이 계약을 진행하는 건 당연히 불법이고 자격증이 없으니까 부동산 지식도 부족하고 그러니까 중개 사고가 자주 일어나는데요.

 

그래서 이런 불법 중개업소인지 계약 전에 미리 확인을 해봐야 사기를 방지할 수가 있습니다. 그 방법은 인터넷으로 부동산중개업 조회 또는 공인중개사 조회를 검색하면 바로 확인이 가능합니다. 명함을 받았을 때 나오는 부동산 상호를 입력하면 그 부동산에 공인중개사가 누구인지 중개보조원이 누구인지 정확하게 나오니까 실제 전세 계약을 진행하는 사람과 대조를 해서 대표 공인중개사가 실제로 내 계약을 진행하는 게 맞는지 꼭 확인을 해야 합니다. 전세 사기 피해자들 대부분이 이런 불법 중개업소에서 계약을 해서 피해를 봤습니다.

 

2. 전세 대출 이자 현금지원(상품권, 노트북, 헬스장 1년 이용권 등)

사람들이 비싼 전세 가격이 부담스러우니까 당연히 고민을 하게 되는데 전세 대출을 최대한 많이 풀로 받을 수 있게 알선해주고 전세 대출 이자를 현금으로 지원해 준다고 꼬셔서 깡통전세로 계약을 하는 경우가 정말 많습니다.

 

대출 이자를 현금으로 지원해주는 건 빌라나 오피스텔 전세가 대부분이었는데요. 그 외에도 상품권이나 노트북, 헬스장 이용권 이런 선물을 주는데 왜 이렇게까지 해줄까요? 

 

예를 들어서 어떤 빌라가 전세 2억 5천으로 나와서 집을 봤는데 집도 신축이라 마음에 들지만 생각했던 금액보다 비싸니까 계약을 못한다고 업자한테 얘기를 하면 바로 그때 이런 꼼수를 부리는 겁니다. 전세 대출을 2억까지 받을 수 있게 도와주고 '1년 치나 2년 치 대출 이자를 현금으로 지원해줄 테니까 이 집으로 계약을 해라 이자를 지원받으면 월세 없이 공짜로 사는 거니까 좋은 거 아니냐 우리 동생 보니까 형편이 어려운 것 같은데 중개수수료도 안 받을 테니까 이 집으로 해'이렇게 아주 꿀 빠는 소리를 하면 세상을 아름답게 보시는 분들은 그 상황에서 넘어갈 수도 있습니다. 

 

그렇게 계약을 하고 들어갔는데 알고 보니까 그 집의 진짜 시세는 1억 6천이었어요. 많은 분들이 이렇게 생각할 수 있습니다. '계약하기 전에 미리 시세를 알아봐야 되는 거 아니냐?' 근데 이제 막 지은 신축빌라라 거래된 사례도 없고 업체 직원들이 분양 가격은 2억 7천이고 전세는 2억 5천이라고 하니까 전세가 분양가보다 싸 보이죠. 그렇게 넘어가서 계약을 하게 되는데 결론은 내가 대출받은 돈으로 지들끼리 잔치를 벌이고 이자 몇 푼 지원해주는 겁니다. 결국엔 바지사장한테 소유권을 그냥 넘겨버리고 전부 도망가는 경우가 정말 많아요. 세상에 공짜는 없습니다.

 

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3. 전세보증보험 가입 안 되는 집(빌라, 오피스텔, 다가구는 가입 거절 많음)

아파트는 거래 시세가 어느 정도 정해져 있기 때문에 대부분 보증보험 가입이 되는데 빌라나 오피스텔, 다가구주택은 가입이 거절되는 경우가 많습니다. 보험사에서 매매 시세보다 높은 깡통전세로 판단이 됐을 때 가입이 안 되는데요.

 

2021년 허그(HUG)에서 전세보증보험으로 전세금을 대신 변제해준 금액이 5,790억 1억씩만 잡아도 5,790명 이죠. 역대 최고치라는데 그중에 1명이 내가 될 수 있으니까 전세보증보험은 꼭 가입하셔야 합니다.

 

그런데 전세 계약을 하기 전에 보증보험 가입이 가능한지 많은 분들이 궁금해하시는데 사실 100% 확신할 수가 없습니다. 계약 전에는 보험 가입이 가능한 줄 알고 계약을 했다가 나중에 가입이 안 돼버리면 당황스럽죠. '그래 별일 없겠지'라고 하고 보험가입을 안 하고 들어가서 산다면 2년 동안 매일 새벽기도 해야 할 수도 있습니다.

 

그래서 전세 계약할 때 특약에 이렇게 요구하시면 좋습니다.

★계약 후 전세보증보험 가입 불가시 계약을 무효로 하고, 임차인이 지급한 전세금을 즉시 조건 없이 반환하기로 함.

 

이렇게 넣으면 되는데 이런 문제가 있습니다. 잔금까지 다 치르고 이사까지 들어갔는데 보험 가입이 안된다? 그럼 선택을 하셔야 돼요. 이사비는 아깝지만 바로 다른 집을 알아보시던지 아니면 2년 동안 새벽기도를 감수하시던지 그러니까 전세보증보험 가입이 아예 안 되는 빌라나 그런 집들은 분명 보험사에서도 문제가 있다고 판단을 하는 집이니까 어떤 유혹에도 흔들리지 마시고 뒤도 돌아보지 말고 거르시면 됩니다.

 

4. 마지막으로 계약 후 집주인이 바뀔 거라는 집(특약에 기재하면 향후 임차인이 불리)

조금 있다가 집주인이 바뀔 건데 아무런 상관이 없다고 근데 집주인이 바뀔 거라는 내용을 계약서 특약에다가 기재를 하게 되면 또 새벽 기도를 해야 될 수도 있습니다. 임차인이 불리해질 수도 있다는 말인데 계약 후 임대인이 변경될 것이라는 내용을 특약에 넣어버리면 나중에 무능력자 바지사장한테 깡통전세금액 그대로 소유권 넘겨버리고 집주인이 변경되었다는 걸 임차인한테 미리 특약에다가 고지해줬다는 이유로 기존 집주인은 보증금 반환 의무를 회피하는 경우가 정말 많습니다. 

 

반대로 전세입자인 임차인 동의 없이 쥐도 새도 모르게 집주인이 변경됐다면 임차인은 집주인이 변경된 사실을 안 날로부터 상당한 기간(약 17개월) 내에 기존 집주인에게 '나는 누군지도 모르는 새 집주인한테 승계되는 게 싫다'라고 거부 통지를 하고 기존 집주인한테 보증금을 청구할 수 있어요.

 

그러니까 특히 집주인이 변경된다는 빌라나 오피스텔은 꼭 주의하시고요. 그리고 새 집주인이 바지사장한테 소유권 넘어갔으니까 그 사람한테 전세금 달라고 하면 되지 않느냐? 바지사장의 얼굴 자체를 보기 힘들고 만나기도 힘들다 보니, 당연히 돌려줄 돈도 없을 수 있습니다. 

 

마지막으로 사소하지만 정말 중요한 팁이 있습니다. 전세 물건이나 매매 물건을 구할 때는 무조건 찾는 물건지 인근에 있는 부동산에 전화를 하던지 임장도 할 겸 직접 찾아가세요. 그 이유는 인근에 있는 부동산이 그 동네 흐름과 시세를 정확하게 파악하고 있고 누구보다 그 동네를 잘 알고 있고 그 동네에 있다 보니까 당연히 내가 찾는 비슷한 물건도 여러 개씩 가지고 있을 수 있고 비교해서 진짜 시세로 제대로 된 집을 구할 확률도 높습니다.

 

만약에 그 부동산에서 계약을 해서 이사를 가면 오다가다 자주 볼 사람이니까 먼 곳에 있는 부동산들이 광고를 올린 물건들 보다는 제대로 된 물건을 중개해 주는 경우가 많으니까 참고해주세요.